Forum: Zakup działki

Zakup działki

Na co zwracać uwagę? O czym na pewno NIE POWIE nam pośrednik / sprzedawca, a co musimy wiedzieć?
Z tego co się wstępnie interesowałem, to trzeba sprawdzić (gdzie?) jak z tematem ksiąg wieczystych (widzę, że jest nawet jakiś przegląd online na podstawie numeru), czy działka nie jest zastawiona. Ale co jeszcze? Wszelkie możliwe problemy z działką (bliskość do przewodów wysokiego napięcia, rur ciepłowniczych?)
Czy lepiej jest brać od biura nieruchomości/pośrednika, czy bezpośredniego zainteresowanego?

Oczywiście zdaję sobie sprawę, że gol to nie porady prawne, ale każda uwaga cenna :) i ogólnie zdaję sobie sprawę, że idąc do pośrednika i biorąc pierwszą lepszą na 99% wlezę na minę, stąd moje wątpliwości :D

Pośrednik weźmie sporo kasy. Najlepiej bezpośrednio, ale u notariusza umowa. Wtedy masz pewność, że biznes obu stron jest zabezpieczony.

Z kwestii technicznych (bo prawne to pikuś jak nie ma zakamuflowanej hipoteki), pierwsze, co przyszło mi do głowy:

-Jako, ze domyślam się, iż chodzi o planowaną na działce budowę chałupki mniejszej lub większej, od razu należy pytać o przydzielony działce współczynnik zabudowy (który ustala dopuszczalny metraż domostwa). Przy okazji warto się dowiedzieć, jak energetyka ustaliła odległości zabudowy od słupów (z reguły 6 metrów od wysokiego napięcia) i jak wyznaczono odległość okien od granic działki (o ile pamiętam - standardowo 4m).

-Koniecznie sprawdzić, jak wygląda sprawa z nasiąkliwością gruntu i z odwodnieniem działki (czy przecięto dawne melioracje nową zabudową, jak woda schodzi z sąsiednich działek, etc). by nie okazało sie, że koło lipca oraz po pierwszych wiosennych roztopach masz własne jeziorko.

-Obczaić, którędy lecą wszelkie media i od razu ustalić, jak poprowadzić instalacje - być moze będziesz np. musiał zapytać sąsiada, czy mozesz się wpiąć w jego wodę, bo do miejskiej rury będziesz ciagnął 200 metrów rurki z osiemnastoma kolankami po drodze :)

Właśnie, woda, prąd i media to równie ważny czynnik.
Z ofert, które już oglądałem, niektóre nie mają doprowadzonej wody, co może tak naprawdę oznaczać duże koszty.
Jedną z działek z oferty oglądaliśmy. Ktoś w pośpiechu wystawił działkę - po wyrównaniu pod fundament, kuku woda stoi :)
Warunki zabudowy - kolejny temat rzeka. Jedna z działek, które potencjalnie rozważam ma w niedalekim sąsiedztwie spore rury - nie wiem czy czynne i co tam dokładnie przez nie leci. Ale to może okazać się problemem.
Czy te wszystkie rzeczy wynikają z warunków zabudowy? Inny znajomy z którym ostatnio rozmawiałem, mówił, że u niego możliwe zabudowanie kończy się na ścianie domu - dalej owszem działeczka jest, ale budować już tam nic nie może. Oczywiście nie przeszkadza to w tym, że musiał to ogrodzić.

Tak, działka będzie pod budowanie domku i życie na niej :)

Sama umowa, niezależnie czy przez biuro czy bezpośrednio i tak na pewno przejdzie przez notariusza.

Wywiad środowiskowy też może być pomocny i uchronić przed kiepskim zakupem. Warto popytać mieszkańców czy nie śmierdzi (uciążliwe zakłady, oczyszczalnie, rolnicy, itp), czy nie ma nadmiernego hałasu (uciążliwe zakłady, cross/quad), inne zagrożenia (np. okoliczni szybcy i wściekli), media (dostępność sieci teleinformatycznych, dostępność sygnału radio/tv/wifi), jeśli masz dzieci to jakość okolicznych placówek edukacyjnych.

Przede wszystkim sprawdź, czy grunt należy tylko do tego co Ci sprzedaje, czy np. jest kilku właścicieli. Jeżeli jest kilku, to czy sprzedający ma wszystkie pełnomocnictwa potwierdzone notarialnie.
Prawa własności należy sprawdzać BARDZO, BARDZO dokładnie, bo potem się nagle okaże, że wybudowałeś sobie arcyzajebisty dom na posesji, której gość nie miał prawa sprzedać, bo np. jego żona była współwłaścicielem, a nie podpisała zgody na sprzedaż. I wtedy zaczyna się cyrk na kwadratowych kółkach.

Zakup mam w planach od przynajmniej dwóch lat i generalnie mniej bądź bardziej obserwowałem lokalne ogłoszenia. Niektóre leżakują długo i raczej tych na pewno nie ma co brać.
Jedną mi sprzątnięto sprzed nosa, która wisiała może parę dni. Lokalizacja byłą dobra, ale nie zdążyłem nawet zadzwonić i zapytać.

Kasa jest odłożona, więc to plan naprawdę już bliski realizacji.

Niektóre wykluczam już na podstawie mapy, te bardziej interesujące byłem sobie obejrzeć osobiście.
Akurat wczoraj był u mnie klient, który jak się okazało jest geodetą i może parę spraw mi sprawdzić :D

Upik.
Na piątek mam rozmówkę, zaglądanie do dokumentów itd. Zobaczymy :)

W niektórych bankach możesz wziąć kredyt na zakup działki. Nie trzeba żadnych zaświadczeń o zarobkach, wystarczy napisać skrypt :)

Nie wiem czy ktoś już to pisał ale ważną rzeczą jest też to czy działka nie jest zalewana wodą i nie mówię tutaj o powodzi ale chodzi mi o wiosna , jesień. U mnie w regionie są pewne miejsca gdzie rzeki nie ma ale na wiosnę i jesieni gdy są duże deszcze lub topi się śnieg to masz błota po kolana, a latem piękna działka. Jeżeli nie jest to nagły zakup to najlepiej na daną działkę sie wybrać o każdej porze roku i zobaczyć jak to wygląda i nie tylko działka ale i dojazd do niej.

Przecież on się chciał tylko ze mnie trochę ponabijać, względnie namówić na atak hakerski :D

Dzięki wszystkim za rady - spodziewałem się wesołków, ale ogólnie jest bardzo w porządku, rady sensowne i na pewno wezmę pod uwagę.

Mała aktualizacja.
I pytania :)
Jak jest z terminami warunków zabudowy? Mam kserokopię, z której wynika, że jest ona bezterminowa.
Tymczasem znajomy mówił, że u siebie musi chociaż wylać fundament, żeby wydłużyć ważność o kolejne 3 lata.
I teraz. Technicznie wyczytałem, że więszkość warunków w istocie są bezterminowe, ale w umowie może być zawarty termin (bądź zostać odwołana inną decyzją).
Czy zatem on ma po prostu inaczej sformułowaną umowę, czy może to są zupełnie dwie różne, niezależne od siebie sprawy - tzn. warunki zabudowy i pozwolenie na budowę, co np. będzie się wiązać z zakupem projektu itd. (wiadomo i tak jest to konieczny kolejny krok tak czy inaczej).
Tylko czy jeśli warunki są takie jak opisałem, to nie powinienem się martwić?

skontaktuj sie z miejscowym geodetą, zawsze cos wiedza czego Ty nie wiesz.Warto mu zapłacić za informacje.Spróbuj znalezc kogoś kto mieszka w okolicy i z nim pogadaj , a potem to sprawdz.

Przypadkiem ostatnio podczas podpisywania umowy z klientem okazało się, że jest geodetą i podejrzał mapy. Nic nie ma w ziemi i powietrzu. Ale filmowałem u innych geodetów, więc pewnie do nich też się odezwę :D
Blisko granicy jest linia wysokiego napięcia, co pokrywa się z mapą, którą pokazał mi właściciel działki - notabene na mapie z możliwym terenem zabudowy od tego przewodu jest "pusta przestrzeń" na której budować się nie mogę. Ale to akurat nie przeszkadza. Jest to też jedyny właściciel, co potwierdza wpis w księdze wieczystej, oraz pośrednik, który podobno "sprawdził wszystkie dokumenty i wszystko się zgadza".
Wodę mam pod ręką, prąd też. W sumie chyba skończy się dobrze :)

W poniedziałek lezę do urzędu, który wydawał warunki zabudowy - bo jest jedynym organem, który mógłby je w między czasie odwołać - choć raczej takiego przekrętu nikt by nikomu nie zrobił, ale pewności nigdy dość. Podpytam tam także o interpretację przepisów.
Dzisiaj tam jeszcze pojechałem i widziałem, że potencjalna sąsiadka to nauczycielka z liceum, więc mam jakiś punkt zaczepienia i zaciągnięcia języka.

Z obecnych rzeczy, które powinienem wiedzieć, a nie wiem, to czy działka się podtopi czy nie. Aczkolwiek będę budował bez podpiwniczania, więc może to nie będzie jakoś strasznie dyskwalifikować. Pozostałe domki na tym terenie wyglądają w porządku, też nie mają piwnic.

jeśli nie rzeka ani jakaś dolina rzeczna to zawsze można wydrenować. budowa domu, to będzie dopiero przygoda :)
przygotowujesz się do tego psychicznie?

Wszystkie wątpliwości możesz załatwić z geodetą on sprawdzi sieć uzbrojenia terenu, przejrzy księgi wieczyste i sprawdzi plan miejscowy.

Nie bój się wydać na to kasy, bo potem się okaże że kupiłeś prawo do użytkowania, a nie własności działki :)

tygrysek - spodziewam się grubszej telenoweli, owszem.

Interpretacja księgi wieczystej. Mam pewne wątpliwości. Sąd, notariusz?

[20] Znajomy pomylił chyba termin ważności warunków zabudowy z pozwoleniem na budowę. Nie możesz budować na podstawie samych warunków zabudowy więc 'wylanie chociaż fundamentu' jest bzdurą. Jeżeli nie ustanowili w międzyczasie MPZP dla tego terenu to warunki zabudowy są wydawane bezterminowo.
W momencie jak masz pozwolenie na budowę w ciągu 2 lat musisz zgłosić rozpoczęcie budowy bo inaczej wygaśnie pozwolenie.

Nie napisałem, że mam pozwolenie na budowę, tylko wydaną decyzję o warunkach zabudowy.
Zresztą i tak będę musiał wystąpić o nowe warunki zabudowy - a później o pozwolenie na budowę.

Choć akurat on mógł mieć na myśli pozwolenie na budowę :) ale zostawmy to w spokoju.
Teraz ważniejsza jest ta nieszczęsna księga.

Zależy jakiego typu wątpliwości.
Zasadniczo w księgach wieczystych jak coś jest wpisane to jest to święte - to się jakoś nazywa - rękojmia wiarygodności czy jakoś tak.
Jeśli więc Jan Nowak jest wpisany jako właściciel tzn że jest właścicielem.
Oczywiście nie mówimy o jakiś skrajnych niedopatrzeniach czy nawet przestępstwie.
Chyba że jest jakiś zapis co nie rozumiesz i żeby Ci ktoś zinterpretował - to adwokat albo najlepiej notariusz.
Albo wrzuć tu nr księgi to Ci może jakiś prawnik forumowy zinterpretuje :)

Co do wody na działce - to badania gruntowe.
Nie przejmował bym się jednak tak bardzo - w przypadku domku praktycznie da się z tego wyjść. Jeśli będziesz miał bagno (albo skałę) to droższe będą roboty ziemno - fundamentowe.

Sytuacja jest dość złożona i opowiedzenie tego na forum mija się z celem. Najwyraźniej będę musiał wziąć odpis z księgi wieczystej i iść z nim do notariusza. Chyba że jest on w stanie wyjaśnić mi temat na podstawie danych dostępnych w internecie - danych, które notabene właśnie obudziły moją nieufność...
a już wszystko było na dobrej drodze..

Sprawdź czy działka nie ma ustanowionej drogi koniecznej na swoim terenie.

Nie wiem jaka to może być niejasność.
Możesz mieć kilku współwłaścicieli działki i wtedy ten co sprzedaje musi mieć pełnomocnictwo od pozostałych (tak jak byś kupował od wszystkich).
Może być też tak, że jest paru współwłaścicieli i ktoś tam z dalszej rodziny nie przeprowadził sprawy spadkowej (np po jednym z dziadków, wujków). W tedy nie kupujesz działki a % udziału w nieruchomości i jest kaplica.

Najlepiej jak faktycznie pójdziesz do prawnika (notariusza?) i na podstawie księgi Ci poda czy tam nie ma jakiegoś hmmm bagna prawnego :).

To może ja się podłączę.

Przede mną podział dużej działki na dwie mniejszej. Jak się za to zabrać, żeby zapłacić jak najmniej? :)
Najpierw wypis i wyrys z MPZP, na tej podstawie kontakt z geodetą i podział wstępny, czy geodeta sam z siebie ogarnie formalności i wrzuci sobie to w koszty?
Ktoś przerabiał podobna historię?