Wynajmujący mieszkanie powołuje się na ustawę o ochronie lokatorów - czy słusznie?
Sytuacja jest prosta.
Najemca (moja siostra) postanowiła wyprowadzić się z mieszkania w którym obecnie mieszka. Mieszkanie ma fatalne warunki - stare budownictwo (prawie 4 metry wysokosci przy braku zgodny na zmniejszenie kubatury - co skutkuje ogromnymi rachunkami za ogrzewanie gazem - w okresie zimowym uzyskanie >15 stopni to koszt ponad 2 tys. miesiecznie), przed oknami tyły dwoch duzych marketow - czyli non stop pracujaca klimatyzacja w odleglosci 8-10 metrow od okna, pod klimatyzatorami stale legowiska okolicznych meneli. I inne tego typu atrakcje - jak przewiewne okna itp. Czynsz za te luksusy - 1000 zeta miesiecznie (i oczywiscie koszty mediow do tego - czyli w okresie grzewczym za ten apartament potrafi zaplacic nawet 4 kola). Dodam ze to wszystko nie w Warszawie tylko w miasteczku ledwie 100 tysiecznym.
W koncu powiedziala dosc. Podjela dzialania ktore poskutkowaly znalezieniem lokalu o zdecydowanie lepszym standardzie i w nizszej cenie. Zlozyla jednoczesnie wypowiedzenie umowy najmu u Wynajmujacego - jakies Zrzeszenie Wlascicieli Nieruchomosci, czy cos z ten desen. W umowie nie ma nic o okresach wypowiedzen. A teraz do rzeczy.
Z dniem 29 listopada złożyła w biurze tego zrzeszenia wypowiedzenie umowy (okres 1 miesiac, jak stanowi KC przy braku regulacji w umowie). Wlasnie przyszla odpowiedz w kroej Wynajmujacy powolujac sie na pismo z dnia 2 grudnia (pierwszy przekret) informuje ze okres wypowiedzenia zgodnie z ustawa o ochronie lokatorow to 3 miesiace w zwiazku z czym ma placic czynsz do marca wlacznie (2 przekret).
Pomijajac fakt ze na pismie zmieniono date (by dolozyc miesiac) to jak sie ma ustawa chroniaca lokatorow do ochrony wynajmujacego? Przestudiowalem na szybko pare przepisow i jest wyraznie napisane, ze jesli umowa nie definiuje okresu wypowiedzenia to zastosowanie maja przepisy kodeksu cywilnego.
W KC wyraznie stoi ze okres wypowiedzenia jesli umowa najmu nie stanowi inaczej to jednokrotnosc okresu platniczego. Inaczej mowiac - jesli placisz czynsz miesieczny to domyslny okres wypowiedzenia to 1 miesiac. Jesli kwartalnie to kwartal itp. Wyjatek stanowi okres grzewczy w ktorym minimalny okres w ktorym mozna wypowiedziec umowe najemncy to 3 miesiace.
I wlasnie na ten przepis powoluje sie Wynajmujacy, przy czym wyraznie w KC stoi o wypowiedzeniu umowy Najemcy (a nie przez Najemce).
Stoja twardo na stanowisku ze ich ten przepis tak samo chroni jak lokatora i kodeks cywilny ma sie nijak do tego. Oczywiscie siostra idzie z tym do radcy prawnego tymczasem ja stwierdzilem ze moze ktos na forum spotkal sie z podobna sytuacja lub ma w tym temacie jakies wlasnie doswiadczenia?
PS. Wlasnie przeczytalem co napisalem i widze sporo tautologii, ale mam nadzieje ze mi to wybaczycie :)
Na forum prawnym by ci bardziej pomogli (pewnie ten radca będzie wiedział co i jak tak czy tak), ale podejrzewam, że tamten przepis dotyczy tylko wynajmującego co w zasadzie jest jasno napisane.
Coraz bardziej sie przekonuje ze jednak maja prawo do tych 3 miesiecy, choc w zasadzie mam dwa sprzeczne przepisy (albo zle je interpretuje). Radca bedzie kompetentny, tu napisalem tylko niejako "przy okazji", forum jest czesto odwiedzane wiec jest zawsze jakas szansa ze ktos zetknal sie z podobna sytuacja.
Ten art. 688 na pewno dotyczny Wynajmujacych, pytanie czy najemcow tez. Pewnie tak, ale na pewno widzialem w KC artykul mowiacy o okresleniu czasu wypowiedzenia jako jednokrotnosci okresu platniczego. Stad moje watpliwosci i wyslanie siostry do prawnika.
graf_0 - czas nieokreslony - po prostu nie da sie tam juz zyc, z czego wynajmujacy doskonale zdaje sobie sprawe - kamienica wlasciwie stoi pusta, na 8 lokali 6 stoi pustych. Czynsz kosmiczny, koszty jeszcze bardziej. Teraz wlasciwie tylko idzie o to czy musi im placic az do kwietnia.
Stra Moldas - Tarnów.
PS. edit/Milka^_^ - "ale podejrzewam, że tamten przepis dotyczy tylko wynajmującego"
Tez mam takie podejrzenie, ale artykul troche mnie skolowal. Sprawa jest niejasna, niech sie fachowiec tym zajmie.
Moim zdaniem przepis 688 dotyczy obu stron umowy.
Ma zabezpieczać ich wzajemne interesy, jako że jest to wypowiedzenie z własnej woli, więc obie strony powinny być w równowadze.
Moja propozycja.
Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Wg mnie 688 mówi o obu stronach. Jakby miało dotyczyć jednej strony to byłoby jasno podane której strony to dotyczy. Jeśli nie jest podane, to dotyczy obu.
O czym mowi w takim razie art 673?
§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
To jest podstawa o ktorej pisalem wczesniej. Ten przepis jest pozornie sprzeczny w owym art.688 i tu jest pole do popisu dla prawnika. Nie omieszkam napisac jak sprawa sie zakonczy, moze komus kiedys sie to przyda.
PS. dzieki graf_0 - na ten 682 nie zwrocilem uwagi, a choc pewnie pisany byl pewnie z innymi intencjami to zapity menel stojacy na balkonie i zagladajacy przez okno prosto do mieszkania pewnie moze byc uznany za zagrozenia zdrowia - jesli nie fizycznego to psychicznego z pewnoscia. Szczegolnie poznym wieczorem. O permanentnym halasie (nie trzymajacych normy) klimatyzatorow nie wspominajac.
Art 673 mówi o najmie ogólnie (najmować można różne rzeczy), 688 o najmie lokalu.
Najem lokalu
Art. 680.
Do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych.
Czyli jeśli jest najem lokalu, a przepisy się pokrywają, stosujesz 688. Nie ma tu miejsca na żadne popisy prawnicze...
688 stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, jeżeli umowę wypowiada najemca. 673 dotyczy najmu lokali o innym przeznaczeniu.
Art. 688. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Gdzie tutaj widzicie niejasność, czy sprzeczność z innymi przepisami?
Wyraźnie jest napisane, że chodzi o wypowiedzenie najmu, więc odnosi się do wynajmującego, a nie najemcy.
PrzemoDZ:
Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem to umowa między wynajmującym a najemcą. Wg mnie "wypowiedzenie najmu" należy rozumieć jako wypowiedzenie umowy najmu, czyli nie precyzuje to w żaden sposób strony umowy.
Zwłaszcza że wygląda na to iż ustawodawca stosuje pojęcia "najem" "umowa najmu" jako synonimy:
Art. 660. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia ....
Art. 661. § 1. Najem zawarty na czas dłuższy ....
Art. 663. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz....
itd
w najmie lokalu mieszkaniowego kolejność przepisów jest następująca: ustawa o ochronie praw lokatorów>przepisy z kc o najmie lokali>przepisy kc o najmie. Resztę można sobie łatwo znaleźć :)
Art. 688 KC stosuje się w przypadku gdy najem na czas nieoznaczony wypowiada najemca (lokator), w wypadku gdy wypowiada wynajmujacy stosuje się przepisy o ochronie lokatorów (z wyjątkami bez znaczenia w tej sprawie). Więc termin wypowiedzenia przez najemcę wynosi - zgodnie z art. 688 KC - 3 miesiące.
Jeśli najem był na czas oznaczony - decyduje czy umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia i obowiązują wtedy określone w niej okresy.
"Z dniem 29 listopada złożyła w biurze tego zrzeszenia wypowiedzenie umowy"
Zakładam, że jest na tyle rozsądna, że ma dowód złożenia pisma w tej dacie. Jeśli tak to oświadczenie o wypowiedzeniu zostało złożone jeszcze w listopadzie i termin już biegnie (art 61 KC ewentualnie w zw. z 97 KC).
Zakładam, że jest na tyle rozsądna, że ma dowód złożenia pisma w tej dacie."
Oczywiscie, pismo zwrotne natomiast stwierdza date pozniejsza*. Dziwnie naiwne i latwe do obalenia a to pierwszy krok. Generalnie tyle jej nabruzdzili przez te kilka lat najmu (m.in. uniemozliwiajac jakiekolwiek obnizenie kubatury pomieszczen co narazilo ja na zwielokrotnione koszty mediow - dodam ze kamienica nie jest w zaden sposob zabytkowa co uzasadnialoby decyzje odmowne a koszt remontu chciala poniec sama) ze teraz nie ma skrupulow by przedluzac sprawe ile sie da.
Dzieki wszystkim za interpretacje, nakreslilem jej jak to wyglada na pierwszy rzut oka, zeby wiedziala jak rozmawiac z radca i na co mniej wiecej moze (lub nie moze) liczyc.
* - z rozmowy ustnej z osoba pracujaca w tym zrzeszeniu wyniklo ze mimo wplyniecia pisma dnia 29.XI (piatek, kolo godz. 15) zostalo odnotowane dopiero w poniedzialek rano i z ta data figuruje w aktach zrzeszenia. I ze data potwierdzenia nie zmienia faktu ze do daty z akt beda sie odnosic decyzje. Tlumaczenia tak naiwne ze wzbudzilo tylko smiech siostry. Czyjego by zreszta nie wzbudzilo. W sumie to calkiem pozytywna rzecz bo pierwsze pismo z kancelarii bedzie wlasnie sie odnosic do tej nieprawidlowosci. Nawet jakby mialo stanac na tych 3 miesiacach to oznacza ze w gre bedzie wchodzic czynsz za okres grudzien-luty a nie styczen-marzec. A bylo nie bylo to 1k mniej obciazen.
Abył;o nei było 1k mniej - i chyba juz rozumiesz, dlaczego tak kombinowali.
No jasne, to akurat jest oczywiste. Tylko kombinowac to trzeba z glowa. Od reki sam wymyslilbym (na miejscu przyjmujacego) ze 3 sposoby zeby nie przyjac tego pisma i nie byloby podstaw do zadnych ruchow. Chocby wymowka ze przykro nam ale dziennik podawczy jest czynny tylko do 14-tej, prosze przyjsc w poniedzialek. Czy cos w ten desen. Ale to ich problem.
A latwo zrewanzowac sie czyms podobnym. Splata najpierw po kawalku, pisanie pism o przesuniecia splat, rozbicie na raty, umorzenie czesci, na zmiane. Kolejne wplaty czastkowe (zeby miec w papierach wykazana dobra wole splaty). Argumentowanie ciezka sytuacja materialna (niezaleznie od tego jaka jest). W rezultacie jak za rok zobacza reszte kasy to bedzie dobrze. (tzn ostatni akapit to moje dywagacje, nie wiem jakie dzialania w razie decyzji odmownej podejmie siostra.)
Stare powiedzenie mowi w koncu : Jak Kuba Bogu, tak Bóg Kubańczykom.
PS. Wiem ze swoje dlugi nalezy regulowac. Tylko czemu dobra wola mialaby wychodzic zawsze od tego slabszego. Tak sobie kombinuje.
do lokali mieszkalnych stosuje sie ustawe o ochronie praw lokatorów, a KC tylko w wypadku gdy ta ustawa nie reguluje jakichś kwestii. Jeśli w tej ustawie są inne terminy wypowiedzenia niż w KC to one mają zastosowanie. Sprawdź więc czy w ustawie nie są inaczej uregolowane. Jeśli chodzi o przepisy o najmie lokalu w KC to odnosi się on raczej do lokali użytkowych, ale nie wiem może w ustawie nie ma nic o terminach wypowiedzenia.
Sprawa niestety nie jest jednoznaczna. Do umowy najmu w pierwszej kolejności stosuje się przepisy ustawy o ochronie praw ( [link] ). W drugiej kolejności przepisy kodeksu cywilnego, chyba że umowa stanowi inaczej. Najczęściej jednak umowa nie może przewidywać rozwiązań mniej korzystnych dla najemcy, niezależnie od tego, czy te rozwiązania są w ustawie o ochronie praw lokatorów, czy w kodeksie cywilnym.
poltar zamknij proszę wątek bo widzisz, że boty reklamowe zlatują się jak muchy do gówna.
GRYOnline.pl:
tvgry.pl:
